Finans

Satmadan Önce Satın Alma : Köprü Kredisi Nedir?

Emlak piyasasını aylarca taradıktan sonra, nihayet mükemmel bir evi, memnun olduğunuz bir fiyata buldunuz ve başkası satın almadan önce satın almak  istiyorsunuz. Ama zaten sahip olduğunuz ve kendi ipoteği olan evi henüz satmadıysanız ne yapacaksınız? Dikkate alınacak bir seçenek, köprü kredisi olabilir.

Köprü kredisi, ikinci bir mülkün satın alma fiyatını karşılamak ve halihazırda bir ipoteğiniz olsa bile mevcut mülkünüzü satmanız için size zaman vermek üzere tasarlanmış özel bir kısa vadeli kredi türüdür. Esasen, ev sahiplerinin alış ve satış arasındaki boşluğu aşmasına olanak tanıyan finansal bir “köprü” yaratır. Bununla birlikte, bu tür kredinin, faiz maliyetleri ve koşulları gibi noktalı çizgiyi imzalamadan önce dikkate alınması gerekebilecek birçok yönü vardır.

Canstar’ın Para Uzmanı Effie Zahos, krediler arasında köprü kurmanın bir evden diğerine geçerken bazı insanlar için çok kullanışlı olabileceğini ancak kendi riskleri ve maliyetleriyle birlikte geldiklerini söyledi.

“Öz sermaye, kalan bakiyenin yeni mülke gitmesini sağlayamıyorsa, genellikle köprü kredisi sizden çekilinceye kadar eski evinizi satmak için altı ila 12 ayınız var” dedi.

“Bunu göz önünde bulundurarak, belirli piyasa koşullarının sizin lehinize olduğundan emin olmalısınız – evinizin satmasına yardımcı olacak bu hayranlık faktörü var mı? Banliyö yükseliyor mu yoksa sonbaharda mı?

“12 ay çok çabuk geçiyor ve kendinizi sadece köprü kredinizin koşullarını karşılamayı umduğunuzdan daha düşük bir fiyata orijinal mülkünüzü satmaya zorlanmış bulabilirsiniz.”

Köprü kredisi, genellikle ek bir kredidir – mevcut ev kredinizin üzerine aldığınız bir kredidir. Bu, eski mülkünüzü satmaya çalışırken “köprüleme döneminde” iki krediniz olduğu ve genellikle her ikisine de faiz uygulandığı anlamına gelir.

Tipik olarak, bir köprü kredisi:

  • Bir tür  faizli  kredidir.
  • Mevcut mülkünüzdeki öz sermayeye göre hesaplanan bir değere sahiptir
  • Sınırlı bir kredi vadesi vardır
  • Mülkün belirli bir süre içinde satılmaması durumunda borç verenin daha yüksek bir faiz oranı talep edebilmesi gibi özel koşullar taşır.

Kredileri köprüleme şekli borç verenden borç verene farklılık gösterebilir:

  • Bazı kredi yapıları, yalnızca yeni mülkünüzde uzlaşmaya varana kadar orijinal krediniz üzerinden geri ödeme yapmanızı gerektirir. Ancak köprüleme döneminde, köprüleme kredisinin faizi, köprüleme kredinizin devam eden bakiyesine eklenir. Mevcut mülkünüz satıldığında ve orijinal ipotek boşaltıldığında, bu köprü kredisinin anaparasına (artı ek faiz) geri ödemeler yapmaya başlarsınız.
  • Diğer kredi yapıları, yeni krediyi açtığınız andan itibaren her iki kredi için de ödeme yapmanızı gerektirebilir.

Mevcut konutunuz satıldığında, orijinal ipotek boşaltılır ve daha sonra köprü kredisi genellikle yeni mülkünüz için seçtiğiniz konut kredisine dönüştürülür.

Bileşik faizin gücü nedeniyle – bu durumda iki krediye sahip olunması nedeniyle muhtemelen iki katına çıkacaktır – eski mülkü satmak ne kadar uzun sürerse, o kadar fazla faiz tahakkuk edecek ve o kadar çok yapmak zorunda kalacaksınız. genel olarak konuşursak, krediler için ödeme yaparsınız. Faiz günlük olarak hesaplanır ve aylık olarak tahsil edilebilir, bu nedenle ödünç aldığınız tutara bağlı olarak bu oldukça hızlı bir şekilde toplanabilir.

Ayrıca, genellikle mevcut bir mülkün satın alınması için altı ay ve yeni bir mülk için 12 ay olan köprüleme süresinin uzunluğunu dikkatlice değerlendirmek de faydalı olabilir. Borç verenler tipik olarak, mülkünüzü belirtilen zaman çerçevesi içinde satmazsanız, krediye daha yüksek bir faiz oranı talep etmelerine izin veren koşulları içerir. Ve bir borç verenin belirttiği gibi, mülkünüzü satmazsanız, borç verenin krediyi kapatmak için “mülkü satmakla ilgilenmesi” olasılığı vardır.

Krediler arasında köprü kurmanın potansiyel artıları ve eksileri

Krediler arasında köprü kurmanın artılarına ve eksilerine bakmak önemlidir, çünkü herhangi bir finansal seçenek gibi, araştırmanızı yapmak ve dalmadan önce seçeneklerinizi karşılaştırmak önemlidir.

Bu tür köprü kredileri sunan kredi verenler, bir dizi olası artı ve eksileri listeler:

Krediler arasında köprü kurmanın avantajları
Kullanışlı: Köprü kredileri, mevcut evinizin satılmasını beklemek zorunda kalmadan mülkünüzü hemen satın almanıza yardımcı olabilir.
Geri ödemeler: Kredinizin nasıl yapılandırıldığına bağlı olarak, köprüleme döneminde yalnızca mevcut ipoteğiniz üzerinden geri ödeme yapmanız gerekebilir.
Kiralamaktan kaçının: Köprü kredisi ve satış / satın alma ile zamanlama doğruysa, mevcut evinizin satışı ile yeni evinizin yerleşimi arasındaki dönemde bir ev kiralamak zorunda kalmanın maliyetlerinden ve zahmetinden kaçınmak mümkün olabilir. .
Krediler arasında köprü kurmanın eksileri
Yeterince yüksek olmayan bir fiyata satmaz veya satmazsanız risk: Evinizi gerekli sürede satmazsanız, büyük bir faiz faturasıyla baş başa kalabilirsiniz ya da bankanın paranızı satmak için devreye girme riskiyle karşı karşıya kalabilirsiniz. ev. Mülkünüz beklediğinizden daha ucuza satıyorsa, devam eden daha büyük bir kredi tutarıyla da baş başa kalabilirsiniz ve bu da sizi finansal zorluklara sokabilir. Yedek bir plana sahip olmak ödeyebilir.
Kredi maliyetleri: Köprü finansmanı, iki mülk değerlemesi gerektirebilir (mevcut mülkünüz ve yeni mülkünüz), bu iki değerleme ücretinin yanı sıra ekstra kredi için diğer ücretler ve masraflar anlamına gelebilir.
Faiz / faiz oranları: Faiz genellikle aylık olarak alınır, bu nedenle mülkünüzü satmak ne kadar uzun sürerse, yeni krediniz o kadar fazla faiz alma eğiliminde olur. Ayrıca, mevcut evinizi köprüleme döneminde satmazsanız, genellikle daha yüksek bir faiz oranıyla ücretlendirilirsiniz.
Sonlandırma ücretleri: Mevcut ev kredisi veren kuruluşunuz bir köprü kredisi sunmuyorsa, geçiş yapmanız gerekir, bu da mevcut kredinizden erken çıkış ücretlerine neden olabilir (özellikle sabit bir faiz oranı döneminde geçiş yapıyorsanız).
Bir satın alma kararı vermeden önce her zaman temel bilgi formunu ve diğer kredi belgelerini ve borç verenin hüküm ve koşullarını okumak önemlidir.

Kredileri köprülemeye alternatifler
Mevcut evinizi satmadan önce yeni bir ev satın alırken göz önünde bulundurmanız gereken tek seçenek köprü kredisi değildir. Diğer seçenekler şunları içerebilir:

Satın alma sözleşmesini değiştirmek: Koşullarınıza bağlı olarak, yeni eviniz için sözleşmeye bir “satışa tabi” maddesi eklemek mümkün olabilir. Bu, siz mevcut evinizi satana kadar yeni evinizdeki sözleşmenin koşulsuz olmayacağı anlamına gelir. Bu seçeneği düşünmeden önce tavsiye almak için kalifiye bir profesyonele danışın.
Yeni eviniz için daha uzun bir uzlaşma dönemi için görüşme: Bu , yeni ev için krediniz başlamadan önce mevcut evinizi satmanız için size fazladan zaman kazandırabilir.
Köprü kredisi almayı düşünüyorsanız, uygun niteliklere sahip bir profesyonelden finansal tavsiye almayı da düşünmek akıllıca bir fikir olabilir.

Hangi köprü kredileri mevcuttur?
Avustralya’daki borç verenler genellikle iki seçenek sunar – kapalı köprü kredileri veya açık köprü kredileri.

Kapalı köprü kredileri
Bu, mülkünüzün satılacağı önceden kararlaştırılmış bir tarihe dayalı bir kredidir ve bundan sonra köprüleme kredisinin kalan anaparasını ödeyebilirsiniz. Örneğin, bu, mevcut mülklerinin satış koşulları üzerinde anlaşmış olan ve satış sözleşmelerinin hangi tarihte yapılacağını bilen borçlular için uygun olabilir.

Açık köprü kredileri
Bu, üzerinde mutabık kalınan bir ödeme tarihine sahip olmayan, bunun yerine genel bir kredi vadesi olan (tipik olarak altı veya 12 ay) bir kredidir. Bu tür bir köprü kredisi, örneğin mevcut evleri için henüz bir alıcı bulmamış biri için faydalı olabilir. Bir borç verenin, bu krediyi alırken orijinal mülkün piyasada olduğuna dair kanıt gibi ekstra ayrıntılar istemesi muhtemeldir.

Ancak, köprüleme finansmanının her borçlu için mevcut veya uygun olmayabileceğini lütfen unutmayın. Borç verenler genellikle mevcut evinizde belirli bir miktarda öz sermaye bulundurmanızı ister, böylece size daha düşük bir Kredi-Değer Oranı (LVR) vermek için yeni eviniz için önemli bir depozito sağlayabilirsiniz . Alternatif olarak, bazı borç verenler, mevcut evlerinde öz sermaye bulunmayan borçluların yeni evlerinin köprü kredisi için daha yüksek bir faiz oranı ödemelerini isteyebilir.

Köprü kredisi nasıl çalışır?

Kredilerin nasıl çalıştığını anlamak söz konusu olduğunda, birkaç temel unsuru bilmek önemlidir:

  1. Bir borç veren tipik olarak her iki krediyi de sağlar: Bir köprü kredisi aldığınızda, borç veren genellikle yeni mülkün satın alınması için finansman sağlar ve mevcut mülkünüzün ipoteğini devralır. Borç veren, vadeyi kısaltmak (borç vereninize danışmak için ödeme yapabilir) veya size yalnızca faizli geri ödemelere geçme seçeneği sunarak orijinal kredinin durumunu da değiştirebilir. Kredi değişiklikleri için ücretler ve masraflar gibi bu süreçle ilgili maliyetler olabilir.
  2. Borçlu olduğunuz şeye “En Yüksek Borç” denir: Bu, genellikle köprüleme kredisinin kısa dönemi için o borç verenden ödünç alınan toplam para miktarını tanımlamak için kullanılan terimdir. Genellikle yeni evinizi satın almak için ödünç almanız gerekenleri mevcut evinizdeki ödenmemiş ipoteğe ekleyerek hesaplanır. Örneğin, yeni evinizi satın almak için 650.000 $ borç almanız gerekiyorsa ve hala mevcut ipotek borcunuz için 300.000 $ borcunuz varsa, “en yüksek borcunuz” 950.000 $ olacaktır.
  3. Köprüleme döneminde, geri ödemelerinizin değişmesi muhtemeldir: Daha önce tartışıldığı gibi, geri ödemeler bir veya iki krediyle ilgili ödemeleri içerebilir (kaydolmadan önce borç vereninizle köprü kredisinin koşullarını kontrol edin).
  4. Mevcut evinizi sattığınızda, kalan miktara “Devam Eden Bakiye” veya “Borç Sonu” denir: Daha sonra mevcut evinizin olası satış fiyatını En Yüksek Borçunuzdan çıkararak , “Devam Eden Bakiye” ile kalacaksınız. ‘- yeni kredinin genel bakiyesi. Örneğin, 950.000 $ ‘lık bir Zirve Borcunuz varsa ve mevcut mülkünüzü 500.000 $’ a satıyorsanız, Devam Eden Bakiyeniz veya Son Borçunuz 450.000 $ olacaktır.
  5. Evinizi sattıktan sonra, krediniz başka bir ürüne geri dönecektir: Banka, kredinin başka bir kredi türüne dönüştürülmesini teklif edebilir veya talep edebilir – örneğin standart sabit vadeli kredi veya anapara ve faiz geri ödemeli kredi gibi – orijinal evinizin üzerindeki ipoteği kapattığınızda. Köprü kredisi döneminden sonra bankanıza hangi kredi koşullarının ve faiz oranının geçerli olacağını sormanız iyi bir fikir olabilir.
  6. Yeni kredide, geri ödemeleriniz farklı olacaktır: Geri ödemelerde bankaya ödemeniz gereken tutar, köprüleme kredisini almadan önceki ödemelerinizden ve köprüleme dönemindeki geri ödemelerinizden muhtemelen farklı olacaktır.

Köprü kredisi için gereklilikler

Diğer ev kredisi türleri için geçerli olmayan köprü kredileri için geçerli olabilecek birkaç gereklilik vardır. Borç verene ve seçtiğiniz belirli ürüne bağlı olarak, geçerli olabilecek bazı kriterler ve hususlar şunları içerir:

  • Maksimum LVR gereksinimleri , yani başvurmak için belirli bir miktar depozitoya ihtiyacınız olabilir, örneğin% 25 depozito. Bazı borç verenler, mevcut evinizde en yüksek borcun% 20’si gibi asgari bir öz sermaye düzeyine sahip olmanızı isteyebilir.
  • Köprü kredisi için maksimum kredi süresi, örneğin mevcut evinizin 6-12 ay içinde satılması gerekebilir.
  • Köprüleme dönemi boyunca köprüleme kredisi üzerinde yeniden çekme olanağı kullanmanıza izin verilmeyebilir .
  • Köprü kredileri, şirket satın alımları veya katman tapu alımları için geçerli olmayabilir.

COVID-19 salgınının ekonomik sonuçlarının, birçok kredi verenin ev kredisi başvuruları üzerinde düşünme şeklini değiştirdiğine dikkat etmek önemlidir. Bu, koşullarınıza ve seçtiğiniz borç verene bağlı olarak işlem sürelerinde gecikmelere ve daha sıkı kredi verme koşullarına neden olabilir.

 

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir